不動産を取得したときの税金

不動産を取得した場合には、どのような税金がかかるのでしょうか?

 

少なくともかかるであろう税金は、「1.印紙税、2.登録免許税、3.不動産取得税」です。

このほかに、

贈与があった場合には、贈与税

売買があった場合には、譲渡税(補足事項2参照)

が課税されます。

 

 

1. 印紙税

 

不動産を購入したら売買契約書に不動産の贈与をうけたら贈与契約書に印紙を貼って納付する必要があります。

 

(国税庁)印紙税額一覧

http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7140.htm

 

不動産の売買契約書は、第1号文書に該当し、売買金額として記載した金額に応じ、印紙税額を納めることになります。

 

なお、贈与の場合には、記載金額がないものとして200円の印紙が必要になります。

 

 

2.登録免許税

 

不動産を取得した後には、その所有権を第三者にたいして主張するために(つまり、この土地は自分のものだということを証明するために)登記所で登記をすることになります。

この時登記の手数料として課税されるのが登録免許税です。

 

(国税庁)登録免許税税率一覧

http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

 

<土地の税率のイメージ>

相続のときが0.4%と安く、それ以外が原因で登記する場合には2%(一部1.5%)とかなり高い税率で課税されます。

 

<建物の税率のイメージ>

相続、新築のとき0.4%と安く、それ以外が原因で登記する場合には、2%とかなり高い税率で課税されます。(ここまでは、土地と同じですね)

 

土地と異なるのは、自己の居住用の建物については軽減税率の特例が用意されているということです。

 

 

3.不動産取得税

 

不動産取得税は、不動産を取得した場合に課されます。

取得さえしていれば、課税されてしまうので、

・贈与により無償で取得した場合

・登記をしなかった場合

であっても課税の対象とされます。

ただし、相続によって取得した場合には、非課税とされています。

住宅の敷地の場合、特例が用意されています。

詳しくは こちら まで

 

 

 

 

この様に不動産の名義を変えるだけで、かかってしまうような税金のことを一般に「流通税」といいます。不動産の価格に対して課税されているため、高額になりがちです。不動産の名義変更をする場合にはバカにならないので必ず検討するようにしましょう。

 

 

 

 

 

具体的に事例で計算すると・・・

 

事例1 親から土地の贈与を受けた場合

 

---------贈与土地の評価額---------

固定資産税評価額 900万円

相続税評価額 1,000万円

------------------------------------------

 

1.印紙税

「贈与契約書 = 記載金額のない売買契約書」とかんがえ

第一号文書の「記載金額なし」に該当するため、契約書には200円の印紙を貼付する必要があります。

 

 

2.登録免許税

(固定資産税評価額) × (贈与の場合の税率) = 登録免許税の金額

900万円  ×  20/1000 = 18万円

 

※ 登記を司法書士さんに依頼した場合にはその手数料も別途かかります。

 

 

3.不動産取得税

 

(固定資産税評価額) × (課税標準の特例) × (税率) = 不動産取得税額

900万円 × 1/2 × 3% = 13.5万円(※)

 

 

※ ただし、住宅用土地の特例が使える場合には、大きく軽減される可能性あり!

住宅用土地の特例については、 こちら を参照ください。

 

 

4.贈与税

・その年中に土地以外の贈与を受けていないものとする。

・過年度に相続時精算課税制度の適用は受けていない

 

 

(課税価格) - (基礎控除額) 

 1000万円 - 110万円 = 890万円

 

(基礎控除後の課税価格) × (税率) - (控除額) = (贈与税額)

    890万円    × 40% - 125万円 = 231万円

 

 

上記2~4の合計額 262.5万円

 

 

まとめ

1000万円の土地を単に贈与すると、262万円以上の税金が予想されます。

これらの税金は現金で納付する必要があるため、もらう側の資金についても留意する必要があります。

また、この税金のうち、31万円は流通税です。
贈与税について特例等を使って、贈与税額がゼロとなった場合にでも、
最低31万円は課税されることになります。

しかも、相続の場合、この流通税は、かなり軽減されます。


よく、相続対策として、贈与が検討されますが、流通税は、増えてしまいます。
このことも加味しながら相続税対策を行う必要があるといえるでしょう。

補足事項1

 

<納税義務者のまとめ>

印紙税契約書の作成者
登録免許税一般的には契約により、新所有者
(元所有者と新所有者連帯納付が原則)
不動産取得税不動産を取得した人
贈与税贈与を受けた人
譲渡所得税不動産を売却した人

補足事項2

 

譲渡税とは、不動産を譲渡したときにかかる所得税、個人住民税の総称です。

通称ですから、税法上に「譲渡税」という税金はありません。


売却益 × 税率
(短期所有39%、長期所有20%)


のように累進税率で計算しない(固定税率)ため、ひとつの税金として考えたほうが理解しやすいからこのような造語ができたのでしょうね。

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