不動産取得税について

不動産取得税はどのように計算されますか?

不動産取得税は、個人、法人が、不動産を「取得」した場合に、都道府県が課する税金です。

 

具体的には、

 

不動産の価格 × 課税標準の特例(1/2) × 税率

 

という算式で計算されます。

 

※ 不動産の価格とは、固定資産税評価額のことです。

 

※ 課税標準の特例とは、

  その不動産が、宅地

  つまり、土地のときだけ、この1/2の特例があり、建物は、1/2されません。

 

※ 税率は次表のとおりです。平成20年4月1日~平成27年3月31日まで取得分

土地3%
建物(住宅)3%
建物(住宅以外)4%

不動産の価格に対して、3%以上の税率ですから、かなり高額になります。

 

 

不動産取得税の課税の対象となる「取得」とは?

取得とは、

 

①売買、 ②交換、 ③贈与、 ④建築(新築、増築、改築)

 

※ 相続による取得は課税されません。

※ 有償無償を問わない。

※ 登記をしているかどうかは取得に関係がない。

 

不動産の価格とは?

不動産の価格については、

 

固定資産税評価額(固定資産税の課税明細書に記載される価格)

 

によって計算されます。

 

 

 

不動産取得税の軽減について

新築の建物を取得した場合、建物とその敷地について不動産取得税が軽減されます。

 

この軽減税額はかなりインパクトが多いので該当する場合には、手続きは忘れないようにしましょう。

 

おおざっぱなイメージとしては

 

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新築建物  1戸当たり1200万円まで課税されない

 

敷地土地  建物の敷地として広すぎない限り、課税されない

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※建物の固定資産税評価額が1200万円以下の新築マンションは、まず不動産取得税はかからないといえます。

 


以下 軽減制度の詳細について、触れていきます。

専門家ではない方にとっては、少し難しい論点になりますので、概略だけで知りたい場合には、これ以降は読まなくても大丈夫です。


 

 

 

新築住宅の軽減の詳細

ここでは、新築の住宅、その敷地を取得した場合の軽減の詳細を述べていきます。

 

 

▼ 新築住宅(建物)の特例

 

新築住宅の場合には、不動産の価格から一戸あたり1200万円が控除されます!

 

つまり、

不動産取得税の計算式は、上記でも触れましたが、建物を建てた場合の不動産取得税は次の算式で計算されます。

 

不動産の価格 × 税率 

※課税標準の特例は宅地(土地)の特例です。

 

この建物が新築物件の場合だと、

 

(新築住宅の価格 - 1200万円 × 税率

※価格が1200万円未満である場合には、その価格を控除する(税額はマイナスにならない)

 

 

になるということです。

 

▼ 新築住宅敷地(土地)の特例

 

今度は新築建物の敷地(土地)の軽減についてです。

まず、上記の

 

不動産の価格 × 課税標準の特例(1/2) × 税率

 

の算式で計算した、土地の不動産取得税額から次の①、②のうちいずれか大きい金額を控除します。

 

① 45,000円

② 住宅の床面積の2倍(200m2限度)に相当する土地の価格 × 1/2 × 3%

 

 

 

≪算式の意味≫

 

①について

税額が45000円以下なら、すべて控除。少額の税額なら足きりがあるということ。

 

 

②について

・住宅床面積の2倍を超える部分の敷地について課税するということ。(下記図1参照)

 

・あまりにも広い家(床面積100㎡以上)なら土地の地積のうち200㎡を超える部分には課税するということ。(下記図2参照)

図1 床面積にくらべ敷地が広すぎるとき

床面積 75㎡ に対し、 土地が 300㎡(>75㎡×2=150㎡) のとき

図2 住宅の床面積が広すぎるとき

床面積 150㎡(>100㎡) で 土地の面積が320㎡のとき

 

床面積 150㎡×2 =300㎡ > 200㎡

なので土地のうちの200㎡までが軽減されます。

 

 

つまり

土地全体   軽減地積

320㎡   -  200㎡   = 120㎡    にたいして不動産取得税が課されます。

 

 

▼既存住宅及びその敷地の特例

 

新築の住宅以外にも既存の住宅、中古住宅及びその敷地についても軽減の措置があります。

 

・個人が自己の居住用に取得した建物であること

 

という要件のほか、一定の要件が追加されています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新築住宅の注意!

この規定の適用のある新築住宅は、新築したこと以外に、床面積の要件もあります。

 

床面積が

 

50㎡(一定の場合40㎡)以上

 かつ

240㎡以下

 

 

という要件も満たしているかどうかも確認しましょう!

 

※ 床面積の計算は 一戸あたりで行いますので、共有であっても、その住宅の床面積に共有割合を乗じたりはしません。

新築住宅の敷地を同時に取得しなかった場合

新築住宅の敷地の特例を使う際、

かならず、新築住宅と敷地を同時に取得できるとも限りません。

同時に取得できなくても、タイムタグなく取得できれば、敷地についてもこの規定の適用できます。

 

 

・先に土地を取得した場合、

 3年以内に住宅の新築すること

 

・先に建物新築した場合、

 1年以内にその敷地を取得すること

上記の「3年以内」、「1年以内」の判定は?

実務的には、登記の日を基準に判定を行います。

つまり、

取得日=登記簿謄本移転原因の日

です。

 

贈与なら、

「平成○○年××月○×日贈与」の日

 

売買なら、

「平成○○年××月○×日売買」の日

 

で判定を行います。

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